Kapora göndermeden önce: Didim'de ev alırken 5 uyarı

Instagram'da en çok kaydedilen iki videomuz aynı soruya cevap veriyordu: kapora göndermeden önce neye bakmalı? Bu yazıda o videolardaki uyarıları, dayandıkları kurallarla birlikte bir araya getirdik.

1. Aşırı ucuz ilana şüpheyle yaklaşın

Bölgedeki benzerlerinin çok altında fiyatlanmış bir ilan, çoğu zaman ya eksik bilgi ya da kötü niyet işaretidir. İlk kontrol, ilanın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) ile doğrulanıp doğrulanmadığıdır.

EİDS, Ticaret Bakanlığı'nın ilan verme yetkisini elektronik olarak doğrulayan sistemidir. İlanı malik kendisi veriyorsa sistem, ilan verenin malik ya da yakını olup olmadığını taşınmaz numarası üzerinden kontrol eder. İlanı bir emlak işletmesi veriyorsa işletmenin taşınmaz ticareti yetki belgesi bulunmalı ve malik onu e-Devlet üzerinden yetkilendirmiş olmalıdır. Doğrulanan ilanlar ilan sitelerinde doğrulanmış ilan işaretiyle görünür.

Bakanlığın 13 Haziran 2026 tarihli açıklamasına göre kurallar Instagram, Facebook ve WhatsApp dahil elektronik ortamdaki ilanları da kapsıyor; emlak işletmeleri sosyal medyada yalnızca EİDS doğrulamalı ilanların bağlantısını paylaşabiliyor. Sosyal medyada gördüğünüz bir ev için ilk sorunuz şu olsun: "Bu ilanın EİDS onaylı bağlantısı nerede?"

2. Evi görmeden kapora göndermeyin

Fotoğraf ve video bir evin ancak bir kısmını anlatır. Nem, ses, cephe, komşu parselin durumu ve yolun kışın nasıl olduğu yerinde görülür. Didim'e hemen gelemiyorsanız canlı görüntülü bir gezinti isteyin ve görüşmede kapı numarasını, sokak tabelasını, bina girişini göstermesini rica edin.

3. Tapu fotoğrafına değil, resmî kayda bakın

Size gönderilen bir tapu fotoğrafı, kaydın bugünkü hâlini göstermez. Kontrol edilmesi gerekenler:

• Malik: Satıcı gerçekten tapuda malik olarak görünüyor mu? Hisseli mi?
• Takyidat: Haciz, ipotek, şerh ya da beyan var mı?
• Tapu türü: Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı? Kat irtifakında bina iskânsız olabilir.
• Konum: Mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası gördüğünüz evle aynı mı?

Ada ve parselin haritadaki yerini TKGM Parsel Sorgu ile kendiniz görebilirsiniz. Tapu sürecinin tamamı ve masraflar için tapu süreci rehberimize bakın.

4. Arsa alıyorsanız imar durumunu sorgulayın

Bir arsanın değeri, üzerine ne yapılabileceğiyle belirlenir. İmar durumu belgesini ada-parsel numarasıyla belediyeden isteyin; emsal, kat sınırı ve çekme mesafeleri orada yazar. Ayrıntılı anlatım için Didim Arsa'nın imar durumu rehberine bakabilirsiniz.

5. Ödemeyi tapu devriyle eş zamanlı yapın

Satış bedelini yalnızca tapuda malik olarak görünen kişinin hesabına ve tapu devriyle aynı anda gönderin. Üçüncü bir kişiye yapılan ödeme, işlem yarıda kaldığında parayı geri almayı zorlaştırır.

Kapora hukuken ne anlama gelir?

Türk Borçlar Kanunu iki tür ön ödemeyi ayırır:

Ancak taşınmaz satışı tapuda resmî şekilde yapılmadıkça geçersizdir. Yargıtay kararlarına göre adi yazılı bir anlaşmayla verilen kapora, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Yine de dava açmak zorunda kalmamak için en güvenli yol, büyük ödemeleri tapuya bırakmaktır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir.