Didim'de ev alırken tapu süreci: adım adım rehber

Didim'de bir daire, villa ya da arsa alırken işin en kritik bölümü tapudur. Fiyatta anlaşmak bir gün sürer; tapuda çıkacak bir şerh ya da imar sorunu ise yıllarca uğraştırabilir. Bu rehberde, alıcı olarak hangi adımları hangi sırayla atmanız gerektiğini ve 2026'da karşınıza çıkacak masrafları yazdık.

1. Tapu kaydını ve şerhleri inceleyin

Satıcıdan tapunun bir örneğini isteyin ve ada/parsel bilgisini öğrenin. Ada ve parsel numarasıyla taşınmazın haritadaki yerini Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün Parsel Sorgu ekranından herkes görebilir. Böylece ilandaki konumla tapudaki konumun aynı olduğunu doğrularsınız.

Tapu kaydının tamamını (takyidat) ise malik e-Devlet'ten görebilir veya tapu müdürlüğünden alabilir. Bu belgede şunlara bakın:

• İpotek: Banka kredisi varsa satıştan önce kapatılıp kaldırılmalıdır.
• Haciz ve tedbir: Satışı engeller veya alıcıyı risk altına sokar.
• Şerh ve beyanlar: Kira şerhi, önalım hakkı, irtifak hakkı gibi kayıtlar.
• Hisse durumu: Taşınmaz tek kişiye mi ait, yoksa hisseli mi? Hisseli tapuda diğer paydaşların önalım hakkı bulunabilir.

2. İmar ve iskân durumunu kontrol edin

Arsa ve tarla alırken imar durumu her şeydir: parselin imarlı olup olmadığı, yapılaşma oranı (emsal/KAKS), kat sınırı ve çekme mesafeleri ilgili belediyeden öğrenilir. Didim'de kıyıya yakın parsellerde kıyı kenar çizgisi ve sahil şeridi kısıtlarına da bakmak gerekir.

Hazır konutta ise iskân (yapı kullanma izin belgesi) olup olmadığını sorun. Konut kredisi kullanacaksanız bankalar genellikle iskânlı konut ister. İskânsız yapılarda abonelik ve ileride satış konusunda sorun yaşanabilir.

3. Sözleşmeyi ve kaporayı yazılı yapın

Kapora verecekseniz miktarı, kaporanın hangi durumda iade edileceğini, tapu tarihini ve masrafları kimin ödeyeceğini yazılı hale getirin. Emlak danışmanıyla çalışıyorsanız aracılık sözleşmesinin de yazılı olması gerekir. Yetki belgesi olmayan kişilerle çalışmak, sorun çıktığında elinizi zayıflatır. Belge numarasının nasıl doğrulanacağını yetki belgesi rehberimizde anlattık.

4. Web Tapu üzerinden başvuru ve randevu

Satış başvurusu Web Tapu üzerinden e-Devlet şifresiyle ya da yetkili emlak danışmanı aracılığıyla yapılır. Başvuru onaylandığında harç ve döner sermaye tutarları hesaplanır ve tapu müdürlüğünde imza için randevu verilir. Didim'deki taşınmazlar için işlem Didim Tapu Müdürlüğü'nde yapılır.

5. Harç, döner sermaye ve DASK

2026'da bir satış işleminde karşınıza çıkacak resmi kalemler şunlardır:

Örnek: Tapuda 5.000.000 TL beyan edilen bir dairede alıcı 100.000 TL, satıcı 100.000 TL harç öder; toplam harç 200.000 TL olur. Buna döner sermaye ücreti ve DASK eklenir.

Beyan edilen bedel taşınmazın emlak vergisi değerinin altında olamaz. Gerçek satış bedelinin altında beyan, sonradan vergi incelemesinde harç farkı ve ceza doğurabilir.

6. Tapuda imza günü

Randevu saatinde alıcı ve satıcı (ya da vekilleri) tapu müdürlüğünde hazır bulunur. Türk vatandaşları için geçerli kimlik kartı yeterlidir. Yabancı uyruklu alıcılar için pasaport ve gerekiyorsa yeminli tercüman bulunmalıdır. Satış bedelinin ödemesini imzadan hemen önce ya da imza sırasında bankadan yapmak, iki taraf için de en güvenli yoldur.

7. Tapudan sonra yapılacaklar

• Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini kendi adınıza alın.
• Sitede oturacaksanız site yönetimine malik değişikliğini bildirin, aidat borcu olup olmadığını sorun.
• Emlak vergisi kaydının belediyede yeni malik adına açıldığını kontrol edin.
• Evi yazın günlük ya da haftalık kiraya vermeyi düşünüyorsanız önce izin şartlarını okuyun: Didim'de yazlığı günlük kiraya vermek.